2 Jul 2025

Що перевірити у договорі з забудовником у 2025 році: нові нюанси та юридичні підводні камені

Відділ маркетингу

У 2025 році ринок первинної нерухомості в Україні залишається активним, але водночас потребує від покупців ще більшої юридичної уважності. Зі змінами в законодавстві, економічними викликами та оновленням механізмів фінансування будівництва важливо знати, на що саме звертати увагу у договорі з забудовником. У цій статті розглянемо головні пункти, які варто перевірити перед підписанням, та нові нюанси, що з’явилися у 2025 році.

1. Правовий статус забудовника та права на землю

У 2025 році набуває особливої ваги перевірка документів на землю. Переконайтесь, що:

Земля належить забудовнику на праві власності або оренди з цільовим призначенням "для житлового будівництва".
У забудовника є дозвіл на виконання будівельних робіт та містобудівні умови й обмеження.
Уся інформація збігається з даними у відкритих державних реєстрах (ДРРП, ДЗК, ЄДЕССБ).

2. Форма договору: попередній, інвестиційний чи договір купівлі-продажу майнових прав

У 2025 році найпоширенішими залишаються:

Договір купівлі-продажу майнових прав (легалізований і найбезпечніший варіант).
Попередній договір купівлі-продажу, який зобов'язує укласти основний після введення будинку в експлуатацію.

Обережно з "інвестиційними договорами" або сумнівними "цільовими внесками у кооперативи". Такі схеми можуть бути ризикованими у разі банкрутства забудовника.

3. Фінансова модель: ФФБ, ескроу чи пряме фінансування

З 2023 року активно впроваджується модель фінансування через фонди фінансування будівництва (ФФБ) або рахунки ескроу, що зменшують ризики для покупців.

Уточніть:

Яка саме схема використовується?
Хто є управителем ФФБ?
Як саме захищені ваші кошти до моменту введення об'єкта в експлуатацію?

4. Терміни введення в експлуатацію і відповідальність за їх порушення

У договорі має бути чітко зазначено:

Дата завершення будівництва.
Термін введення в експлуатацію.
Відповідальність за прострочення: штрафи, пеня, компенсації.

У 2025 році забудовники зобов’язані вказувати реальні строки з урахуванням нових вимог ДАБІ та воєнного стану (якщо ще чинний).

5. Гарантійні зобов'язання та якість об’єкта

Перевірте:

Чи зазначено у договорі гарантійний термін (від 1 до 3 років — обов’язково).
Хто відповідальний за усунення недоліків після здачі.
Що входить у "чорнову" або "чистовe" оздоблення — це має бути прописано максимально детально.

6. Витрати після підписання договору

Варто уточнити:

Хто сплачує за державну реєстрацію чи нотаріальні послуги?
Які комісії бере банк або ФФБ?
Чи передбачено пайові внески або витрати на приєднання до інженерних мереж?

7. Можливість відступлення прав (переуступка)

Якщо ви плануєте перепродаж до завершення будівництва, переконайтесь, що:

Переуступка дозволена договором.
Не передбачено надмірних штрафів чи додаткових погоджень від забудовника.

8. Нові юридичні ризики у 2025 році

У 2025 покупцям варто остерігатись:

Будівництва без містобудівної документації (особливо в передмістях Києва).
Недобросовісних забудовників, які змінюють призначення ділянки або вводять об’єкти як нежитлові.
Укладення договорів із третіми структурами, які не є фактичними забудовниками.

Порада від юриста:

Перед підписанням будь-якого договору:

1) Зверніться до незалежного юриста із досвідом у нерухомості.

2) Перевірте забудовника в реєстрах судових справ, виконавчих проваджень, податковій історії.

3) Уникайте угод, в яких більше питань, ніж відповідей.

Висновок

Купівля квартири в новобудові у 2025 році — це реальний шанс інвестувати у власний дім чи дохідну нерухомість. Але успіх цієї інвестиції напряму залежить від уважного аналізу договору. Юридична грамотність — це ваш головний захисник на етапі покупки. Будьте уважні, ставте запитання і не поспішайте з підписанням документів.